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十大热点楼市齐跌!炒房已是末路 不如来股市!

http://www.secon.cn/ 作者: 来源:东方财富网 发布时间:2017年11月27日 09:58

  楼市是真变天了!国家统计局11月18日公布了10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。

  统计局数据显示,10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前。

  从同比涨跌来看,9月份仅有深圳、成都和上海3个城市房价出现同比下跌;

  而在10月份,北京、无锡、郑州、合肥、杭州、南京、福州等7个热点城市也加入房价同比下降的行列。

  其中,深圳新房价格同比下调3.3%领跌全国,南京、福州和成都的同比跌幅也超过1%。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍,据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续13个月回落;二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续11个月回落,二手住宅价格同比涨幅连续9个月回落;三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续3个月回落。

  中原地产首席分析师张大伟认为,10个热点城市房价同比齐跌的现象,为2016年以来首次出现。这体现了在楼市严格调控的影响下,核心热点城市的买房高峰正逐渐退潮。

  据上海易居房地产研究院发布的《10月份房价指数报告》显示,10月份70城房价同比增幅继续收窄,并连续10个月呈收窄态势。与此同时,房价同比下跌的城市数量增加。深圳、南京、合肥以及上海等10个城市房价跌回一年前水平。整体来看,由于一线城市受制于严厉的调控政策和预售审批影响,上涨动能枯竭,目前已连续3月环比负增长,步入下跌通道。

  上海易居房地产研究院研究员赖勤表示,去年以来,国家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地产调控政策,房地产调控效果明显。一线城市房价经过调控以后,市场预期比较稳定,投机投资性需求得到有力遏制。

  一线城市土地供应力度加大

  而一线城市土地供应加大,是房价降温的主要原因。

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,截至11月17日,北京、上海、广州、深圳四大一线城市在2017年供应的住宅用地已经达到了228宗,这一数字较2016年全年增长了50%。四大一线城市,尤其是北、上、广三个城市在2017年的宅地供应力度明显加大。

  其中,北京的宅地供应量的提升幅度最大,截至目前,72宗宅地供应量较2016年增长了380%;其次是上海,114宗的供应量较2016年增长了25.3%;广州40宗的供应量与2016年持平,深圳则继续保持着个位数的供应量。

  虽然2017年四大一线城市的宅地成交量在增长,但成交的楼面均价、土地均价以及溢价率却在下滑。

  截至11月17日,北上广深的宅地成交楼面均价为16208元/平米,环比2016年下降2.2%;成交土地均价为32642元/平米,环比2016年下降4.8%;平均溢价率则仅有19.04%,较2016年66.9%的高平均溢价率下降了47.86个百分点,近8年来仅高于2011年的平均溢价率。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,在上一轮的楼市增长期间里,北京、上海的楼市热度全国最高,房价涨幅也是全国领先。因此,在全国楼市调控的要求下,在供给侧改革思想的指导下,北京、上海在今年大力提升了住宅用地的供应力度,将宅地的供应水平恢复到了2016年以前的水平。

  一线城市宅地供应量、成交量的上升以及价格、溢价率的下滑说明一线城市的土地政策正在发生变化,其核心思想正在向满足人们的居住需求转变,是土地市场对“房子是用来住的,不是炒的”这一中央精神的落实。在这样的土地政策下,过往“面粉贵过面包”的现象得到了缓解,一线城市的新房价格也得到了稳定,进而带动了二手房乃至整个楼市预期的稳定。

  房价调整将向三四线城市扩散

  而社科院的研究报告认为,房价未来调整趋势将从一二线城市向三四线城市扩展。

  中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组日前发布2017年11月的《住房市场发展月度分析报告》。

  该报告在2017年10月大数据房价指数(BHPI)的基础上,结合项目组对住房市场的长期跟踪研究进行分析,认为热点城市房地产市场正逐步向理性回归,房价的停涨或短期调整将由一二线城市逐步向三四线城市扩展,但多数城市不存在大跌的可能性。

  社科院报告中提到,主要城市大数据房价中位数显示,三个强一线城市房价水平持续走低。2017年10月,北京房价中位数已经降至55742元/平方米,比7月份下降3121元/平方米。上海与深圳的房价中位数分别降至50843元/平方米与50590元/平方米,破五入四在望。

  对此,报告分析认为,热点城市房地产市场正逐步向理性回归。作为楼市风向标的北京、上海等城市,在经历了下跌与观望之后,房价再度继续下跌。

  同时,越来越多的城市房价加入到停涨或微跌的行列。这些都表明市场已经作出了方向性选择。

  房地产调控政策仍将延续,租赁市场迎来大发展的契机,房产税预期的存在,房价过高短期投资价值极低等,都使得短期房价难以有好的表现。但由于我国仍处于城市化阶段,从长期看,城市住房的供求矛盾仍然存在。

  据此预计,房价的停涨或短期调整将由一二线城市逐步向三四线城市扩展,但多数城市不存在大跌的可能性。

  现在是入场买房好时机吗?

  从去年的9.30到今年的3.17,超过1年间的史上最严格调控让以往居高不下的楼市价格褪去了虚火,那么现在是好的入市买房时机了吗?

  在多轮密集的政策调控下,对于刚需及改善性家庭来说,今年到底是否适合买房,买在哪里合适,是大家最关心的话题。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,今年北京楼市调控空前严格,不少楼盘都有限价设置,所以入市的项目更少,愿意开盘入市也多是远郊区域价格相对较低的项目,从而导致交易量进一步缩小、交易地点也进一步外扩。不过,虽然交易量仍然处于低位,但从7到11月上旬的网签量来看,北京的新房网签量着正在逐步增加,市场正在逐步回温,即使是市中心区域,也有项目以合理的价格入市。

  中原地产首席分析师张大伟也表示,买房短期看贷款,贷款的确收紧了,10月全国首套房贷款平均利率为5.30%,相当于基准利率的1.08倍。但如果看现在的基准利率和2014年以前的6%甚至7%相比,其实现在依然属于绝对的低利率时代!

  中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为,现在挑选买房有四个标准:区位好、产品好、性价比高、配套优质。陈云峰结合自己切身的人生经历坚定地认为,城市决定一个人的发展潜力:“我亲眼见证自2008年奥运会之后的北京飞速发展,这座城市的发展远远超过人们的想象。”他建议购房者买房子应该选择大城市。

  也有业内人士表示,对于刚需而言,无论是新房还是二手房,结合自身实力,房价下降时就是刚需买房的时候,因此,当前可以更多地看看二手房,逛逛售楼处,价格一旦符合心理预期,就意味着买房时机出现了。

  炒不了房或可以炒股

  而在房产逐渐回归居住属性的背景下,业界对于前期的炒房资金是否会流入A股市场,抱有极大的关注度。

  方正证券房地产行首席分析师夏磊表示,在大类资产配置中,股市和楼市是天然的替代品,存在跷跷板效应。近年来,随着居民收入水平的提高,寻找合适的投资机会成为已成为投资者较为急迫的选择。

  当下,在“房住不炒”的政策威慑下,房地产市场将逐渐趋于理性,并驱逐出前期大量进入楼市的投资投机性资金,而在目前A股估值不高的背景下,这部分资金,很有可能成为A股市场的增量资金。

  安居客房产研究院首席分析师张波也表示,“观察历史数据可以发现,2012年之前,房价与股市趋势基本相同,即上证指数的涨跌幅和统计局公布的70个大中城市住宅销售价格数据基本趋同,而2012年之后则呈现出明显的反向关系,即高房价预期之下,资金更容易从股市流向楼市。”房地产调控在热点城市的不断收紧,无疑会对资金向股市流动起到拉动作用。

  但要注意的是,这并非是同比例变动,因为资金流向股市还有两个前提:一是上市公司的盈利预期改善,二是投资者对于投资风险的可承受力得到提升。毕竟对于投资者来说,楼市的投资风险性要明显小于股市。


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