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万科半年报剧透地产下半场!马太效应显著 群雄逐鹿谁能称王

http://www.secon.cn/ 作者: 来源:东方财富网 发布时间:2017年08月28日 10:23

  8月25日上午,万科集团在深圳举行了2017年中期业绩发布会,这是王石退位后,郁亮首次以董事长身份举行业绩发布会。根据半年报,万科A上半年实现销售金额2771.8亿元,同比增长45.8%。较强的业绩增长势头,透露出政策调控带来行业集中度进一步提升,强者恒强特征显著。

  打败“旧敌”恒大,却还是输给了碧桂园

  24日公布的半年报中,万科A上半年实现销售金额2771.8亿元,同比增长45.8%;实现营业收入698.1亿元,同比下降6.66%;实现净利润73.03亿元,同比增长36.47%。此外,万科上半年基本每股收益为0.66元,去年同期为0.48元。

  2016年,万科因深陷股权争夺事件,不少关键岗位人员流失,当年万科销售业绩仅3600多亿,不敌中国恒大,错失龙头宝座。

  今年上半年,随着政策调控的持续,一二线城市商品房成交量同比继续下行,部分开发商为缓解资金压力降价销售,下半年一二线城市房价下行压力较大,三四线房价上涨预期得到抑制,销售情况或出现明显回落。

  在此背景下,万科上半年销售额为2770亿元,居业内第二,位于碧桂园(约2890亿元)之后、中国恒大(约2440亿元)之前。

  数据表明,公司城市深耕战略的执行效果较好,市场竞争力进一步凸显,上半年在16个城市的销售金额位列当地第一,在深圳、北京、杭州、上海、天津、武汉、成都、宁波等8个城市的销售金额超百亿。

  对于碧桂园后来居上,郁亮表示,企业只有“实干企业”,没有“成功企业”。房地产行业毫无疑问已进入白银时代,但不代表行业没有机会。以前,城市摊大饼发展,一环二环三环这样发展,但今天要发展城市圈了。以前城市一二三线之分,以后这样的界限可能会模糊,譬如比邻北京的燕郊和廊坊,虽然是三四线城市,但发展地位与一线城市同样重要。

  郁亮坦言:“任何夕阳的行业也有做的不错的企业,机会还是有的,人们总要吃饭总要穿衣服,也一样总要住房子,只是盖的房子不一样了,只要一个企业兢兢业业把活干活,就会有机会。”

  业绩增长超40%透露重要信号

  行业降温阶段,优势房企具有显著的品牌优势、规模优势、成本优势、资金优势,有利于通过内生增长与并购等方式实现销售业绩的持续增长。

  今年上半年,万科业绩增长40%多,保持了较为强劲的增长势头。碧桂园、阳光城、龙湖地产等房企甚至实现了超过100%的增长。政策调控带来行业集中度进一步提升,强者恒强特征显著,那么这种趋势是否会持续?

  2017 1-7 月部分房企销售额及同比增速

  对此,郁亮分析指出,今年上半年行业集中度大幅提高,说明了行业竞争的激烈,白银时代已经到来。规模越大,转型越难。房地产行业还有很多空间,把客户照顾好的企业仍有发展空间。同时,无论如何也要培养起来新的动能。

  就行业整体来看,政策调控加剧房企分化、行业洗牌速度加快,具体传导路径为:“政策调控—>商品房量价齐跌、销售回款减速—>房企融资渠道收紧、筹资困难—>资金捉襟见肘、资金链断裂—>出售资产、并购增加—>行业集中度提升—>利好龙头房企”

↑ 政策调控加剧房企分化、行业洗牌速度加快

↑ 2017年1-5月中国前十大房企市占率跳升至27.9%

  此外,从数据上看,2017年1-5月前十强房企商品房销售金额集中度提高至27.9%,较2016年末提升9个百分点。申万宏源表示,预计2017年十强房企业绩销售额增速达52%,百强房企业绩销售额增速达21%。

  需要注意的是,行业集中度提升会带动估值中枢上行。类比美国前十大龙头开发商,随着行业集中度提升,平均估值从2008年前的6.8x升至2012年后的15.8x。目前,中国龙头房企平均估值13.0倍,较美股估值折价18%,随着行业集中度的提升与商业模式的转换,地产股估值中枢将大幅回升,上行空间较大。

↑中国龙头房企平均估值13倍,较美股估值折价18%

  群雄逐鹿下半场

  显然,当前的房地产市场已经进入了新阶段——龙头房企正在形成头部优势,未来龙头会占据越来越大的市场份额和利润空间。那么,群雄逐鹿下半场,究竟谁能胜出?

  这一问题上,业内人士认为,盈利增长与房企销售能力有着密切关系。

  以万科A为例,公司上半年实现销售金额2771.8亿元,同比增长45.8%;实现营业收入698.1亿元,同比下降6.7%;实现归属于上市公司股东的净利润73亿元,同比增长36.47%。

  此外,碧桂园上半年实现营业收入777.38亿元,同比增长35.52%;实现归属母公司股东的净利润75.01亿元,同比增长39.18%。龙湖地产上半年实现营业收入185.94亿元,同比增长1.23%;实现归属母公司股东的净利润44.05亿元,同比增长18.08%。

  在强调资金使用效率的宏观环境下,房企销售规模越大,往往意味着更低的融资成本、更高的拿地效率,这使得“大象”反而比“兔子”跑得更快。

  另外,房企到位资金回落,或将成为限制房企扩大投资从而影响利润的又一大掣肘。

  2017 年1-7 月,房地产开发企业到位资金同比增速为9.7%,较1-6 月回落1.5 个百分点,其中,个人按揭贷款累计同比增速4.1%,较1-6月下降2.6个百分点定金及预收款累计同比增速为20.7%,较1-6月下降2个百分点,房企到位资金增速呈现显著回落态势。

房企到位资金累计同比增速

  专家指出,目前国内房地产企业高周转模式仍将持续,但未来比拼成长质量的业务也是房企的竞争关键之一。

  具体配置上,申万宏源表示,重点推荐低估值高股息的行业龙头股招商蛇口、金地集团;推荐三四线土地储备较为丰富的标的华夏幸福、绿地控股、荣盛发展;建议关注业绩增长确定性较强的公司蓝光发展、阳光城。

  招商证券认为,地产服务商最为受益,推荐世联行和万科A,同时建议关注国创高新(收购深圳云房)、昆百大A(收购我爱我家)、皇庭国际(成立公寓管理公司)、*ST 宏盛(停牌重组标的涉及房屋租赁行业)等标的。


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