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孙文胜:大话的背后

http://www.secon.cn/ 作者:孙文胜 来源:博众研究 发布时间:2017年02月06日 10:40

  房地产行业最先放卫星的是恒大的许家印,在去年中公司成立二十周年庆典上,提出到2020年实现房地产销售收入6000亿元,集团总资产3万亿元。紧接着在年底,地产业务注入深深房重组方案中,承诺未来三年累计净利润不低于888亿元,2017年-2019年连续三年销售收入分别不低于4500亿元、5000亿元、5500亿元。这极大冲击了房地产研究员对于行业天花板的认知。

  紧接着万科董事长王石在去年12月6日“WISE 2016独角兽大会”提出,到2024年集团成立40周年时实现销售收入1万亿元,他说:“万科现在的营业额是2000亿,预计万科第四个十年是1万亿,99%的人可能不相信,我不但相信了,而且我觉得不用10年,可能6年差不多。”也就是说万科力争2020年实现销售收入1万亿元。以王石历来的稳健经营、反对冒进的形象,他的这番话比恒大冲击力更强,如果他不说,别人提出这个目标,确实99.9%的人多不会相信。

  这并没有完,历来高调的融创地产总裁孙宏斌在融创与乐视的新闻发布会上说:“三年以后我们是5000亿元的规模。”,而2016年融创的销售收入同比增长超过100%,累计销售金额1553.1亿元,要实现5000亿元规模,3年要增长221%,年复利增长接近50%。

  还有一个狠角色是做得多说得少的碧桂园,2016年销售收入3088亿元,同比增长120%,《经济观察报》本周文章《3000亿后还有“尖叫”》中写道:“据了解,2017年碧桂园设定了让人‘尖叫’的目标,但具体数字有待3月的业绩会揭晓。碧桂园副总裁兼新闻发言人朱剑敏表示:‘市场就这么大,碧桂园2017年至少要保持现在的增长速度,在市场空间越来越小的情况下,必须做大做强市场份额。’”好家伙,“保持现在的增长速度”,按照16年增长120%,17年岂不是要达到骇人听闻的7000亿元?

  吃瓜群众不淡定了,他们都疯了?被2016年房地产大年冲昏了头脑?经历连串房地产调控政策的打击,他们还能这么乐观吗?前两天克尔瑞一月份房地产销售额排行榜显示:万科地产485.1亿元,碧桂园467.1亿元,中国恒大372.3亿元,位居前三甲,继续保持高速增长的态势,其中万科2016年一月销售额255.9亿元,按照克尔瑞的数据,万科一月同比增长90%。从一月份的销售数据看,万科恒大碧桂园仍有可能在2017年实现增长,甚至是较快增长。波动较大的融创中国一月份销售收入80.1亿元,后续有待观查。

  不排除房地产大佬们集体陷入狂热的可能,但是更可能的是我们这些行业研究人士、一般观察者完全低估了房地产巨头在行业整体接近天花板的背景下鲸吞蚕食市场份额的能力。我在去年写了几篇关于房地产行业的评述文章,其中《万科万亿市值不是梦》《房地产行业的投资逻辑》这两篇中有如下文字:

  “第三,总量饱和下行业集中度的提高给予行业龙头公司继续成长的空间。空调行业进入相对饱和的时间更早,但是我们看到格力电器一家公司居然能够达到接近50%的市场占有率,所以我们看到早已成为行业龙头的格力电器自08年以后业绩持续大涨,股价比2007年牛市高点高了近3倍。在互联网时代,信息更加透明,强者恒强,赢家通吃的特点更加明显,更加有利于市场集中度的提高,房地产行业会不会有市场占有率达到15%的企业呢?理论上是完全可行的。按照2015年房地产行业年销售额8.7万亿,假设今后整体看销售面积不再增长甚至有所下降,而销售价格跟随通货膨胀率稳步走高,总的销售额不变的话,15%的市场占有率可以达到1.3万亿元,这么看房地产龙头公司销售收入还有很大提升空间,过早言顶就会像当年错失格力电器一样错失房地产龙头股的上涨行情。”

  “我过去也讲过房地产类上市公司龙头应该能够达到万亿市值,我的逻辑很简单:立足香港、同样是房地产开发起家进而发展为城市配套服务商的长和市值可以达到3000亿元人民币,立足于大中国的万科市值不能到万亿吗?目前中国内地的GDP是香港的多少倍?33倍!香港是产业较为单一的国际化都市,房地产占比高,市场集中,有其特殊性。我们把市值与GDP的比值降到只有香港的30%,则理论上内地城市配套服务商龙头公司的市值可以达到3万亿。如果把时间放到10年后,中国GDP再增加60%,则这个比值(3万亿市值与中国GDP比值)只有香港的20%,理论上是说得通的,我觉得顶尖的中国城市配套服务商市值的理论空间能够到3万亿,万科把企业的目标定在万亿市值,只有理论空间的三分之一,那就更加有了现实的可行性。”

  显然,最近房地产大佬们的集体“大话”为我之前看好房地产行业龙头公司的判断提供了有力证据。对于普遍严重低估的房地产龙头股,特别是香港市场不断放大话的这几家企业,是不是有巨大的成长空间呢?


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